온비드 공매, 지분에 투자

# 물건 내용

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• 토지도 공동(정성숙, 한태규, 한순영)소유인데, 이순옥의 건물지분(3/7)만 공매에 나온 사건입니다. 매각기일은 4. 24. 오후 5시까지입니다. 유찰될까요?

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대지는 478제곱미터, 건물은 263 제곱미터. . .

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공유자이자 채무자인 이순옥과 1인이 점유하고 있습니다. 공매사건에서는 전입세대 열람정보를 제공하지 않습니다. 아래의 정보는 옥션원에서 제공한 정보입니다.

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계속해서 유찰이 되고 있습니다.

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# 건물 등기부

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지분으로 보아, 망자의 배우자 이순옥, 자녀 한태규와 한순영이 공동상속한 것으로 보입니다. 등기원인은 토지등기부에 상속으로 되어 있습니다.

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• 이순옥의 지분만 공매에 나왔습니다. 왜 이순옥의 토지 지분은 공매에 나오지 않은 것일까요? 아래의 토지등기부를 살펴보겠습니다. 참고로, 토지등기부 역시 온비드에서는 제공하지 않습니다.

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# 토지등기부

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• 이순옥의 토지 지분은 2018. 1. 5. 임의경매로 매각되어 정성숙이 그 지분을 소유하고 있습니다. 정성숙은 무슨 이유로 위 토지 지분을 낙찰받은 것인지. . . .

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# 법정지상권의 성립 여부

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1. 소유관계 정리

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건물은 이순옥(3/7), 한태규(2/7), 한순영(2/7) 이렇게 공유입니다.

토지는 정성숙(3/7), 한태규(2/7), 한순영(2/7) 입니다.

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2. 건물 지분권자 이순옥의 법정지상권 성립 여부

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이순옥이 건물과 토지의 공유자였다가 2018. 1. 5. 이순옥 지분의 토지가 임의경매로 정성숙이 낙찰받음으로 이순옥은 토지 지분이 없이 건물 지분만 소유하게 됩니다. 이 경우는 민법 제366조의 "(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지 소유자는 건물 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다."는 규정에 따라 법정지상권이 성립할 것인지 문제 됩니다.

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하지만, 논의의 실익은 없습니다. 왜냐하면 다른 공유자인 한태규와 한순영이 건물에 관한 소유권도 있으므로 건물을 철거할 수 없기 때문입니다. 따라서 이순옥의 건물 지분을 공매로 낙찰받은 자의 지위도 건물 철거는 피할 수 있습니다.

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# 낙찰자의 수익실현 방법

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1. 공유물분할청구소송

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이순옥의 건물 지분을 낙찰받은 자는 1)건물 공유자인 한태규와 한순영을 상대로 공유물분할청구소송을 진행한다.

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"공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이다.

그리고 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이다( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결, 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등 참조).

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2)건물 전체 경매를 명하는 결정에 따라 형식적 경매를 진행하게 될 경우, 건물 전부를 낙찰받을 자는 관습상의 법정지상권을 취득할 수 있을 것으로 보이므로 건물의 낙찰가는 아주 많이 떨어지지는 않을 것으로 보입니다.

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3)결국 공유 지분 투자자는 낙찰금액을 배당받게 되면서 수익을 실현할 수 있을 것입니다.

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도움 :