국가나 지방자치단체 소유의 재산 중 매각 처분을 할 성격의 것이 아닌 재산은 대부분 임대로 나옵니다. 예를 들어 지하철 역사 내에 있는 업무시설이 약국 자리로 나오는 것입니다. 마침 온비드에서 물건을 검색하다 보니 약국이 공매로 나와 있어서 살펴보도록 합니다.
# 온비드 공고
- 온비드의 "물건"을 검색하여, 처분 방식을 "임대"로....용도를 "상가용 및 업무용 건물"로 ....검색하면 아래와 같이 몇 개의 약국이 나옵니다.
- 여러 지하철역 내에 있는 약국 자리가 각 1회씩 유찰되었습니다. "최저입찰가"는 공개하지 않고, 감정가만 공개를 하고 있습니다. 인기가 많은 약국 자리 중 하나인 잠실역에 있는 약국 자리는 5년간 임대료가 172,260,000원(감정가)이군요
# 공매에 나온 이유?
당초 위 물건의 감정가는 7,438만 2,000원이었습니다. 그런데 낙찰가는 감정가의 240%를 넘는 수준인 1억 8060만 원에 낙찰되었습니다. 강남역은 의원과 함께 입찰에 부쳐진 만큼 의원의 처방전 수요 등이 반영된 것으로 분석하고 있습니다. 참고로 강남역 약국은 이번에 공매물건으로 나오지 않았네요. . .
''' 당시 위 물건들은 3년 + 2년, 갱신은 5년 등의 조건으로 나온 것으로 기억하는데, 그중 9개가 갱신을 하지 않고 공매에 나온 것으로 판단됩니다. 만일 아래의 물건에 관심이 있으신 약사분들은 지인이나 동기분들을 통하여 각 약국의 매출 및 손익분기점에 관한 정보를 수집하심이 좋을 듯합니다.
# 유찰된 이유?
위 기사를 인용하면...아래와 같습니다.
[ 9곳 모두 새 주인을 찾지 못한 채 유찰된 가장 큰 이유는 병의원 처방이 없다는 점으로 풀이된다. 공고가 난 9곳 모두 의원과 함께 메디컬존으로 구성된 역사가 없다 보니 일반의약품과 건강기능식품 등으로 수익 대부분을 유지해야 하는 쉽지 않은 자리였기 때문.
5년 임대료 기초금액은 효창공원 앞 역(33.00㎡, 10평)과 동묘앞역(56.00㎡, 17.0평)이 각각 93만 원과 143만 원으로 낮은 축에 속했지만, 군자역(55.00㎡, 16.7평)과 당산역(34.00㎡, 10.3평)은 월 400만 원으로 상대적으로 높게 책정이 이뤄졌다.]
위와 같이 분석하고 있습니다. 결국 '주변에 병/의원이 없어서 처방전 고객이 없는데, 임대료는 높다'라고 본 것입니다.
# 물건 상세
# 공고문의 구체적인 내용
- 반드시 위 첨부파일을 읽어보셔야 합니다. 그중 "임차인공모설명서"는 꼭 숙지하셔야 합니다. 아래에서는 공모설명서 중 중요 부분을 살펴봅니다.
- 이 부분 중요합니다. 만일 감정가격보다 낮게 낙찰을 받았다고 하더라도 예를 들면, 낙찰가가 9천만 원이라고 하더라도 5년 후에도 9천만 원은 아니라는 얘기입니다. 5년 후에 다시 감정평가를 하면 지금의 감정가인 172,260,000원보다 높을 수 있고, 거기에 생산자물가지수까지 합산하여 나온 금액 중 가장 큰 금액이기 때문에. . . .
- 낙찰된 후 임대보증금은 전체 계약금의 30%, 그중 50% 이상은 현금, 나머지는 보증보험 증권으로도 가능....
- 2인 이상의 입찰자가 있어야 유효한 입찰입니다.' '
# 관련 기사 등 참조
위 기자의 다른 기사. . .(높은 임대료)
지하철역 상가에 약국 개설이 가능하도록 규정이 고시된 이후 최근 6개월 사이 평균 임대료가 가파르게 상승한 것으로 나타났다.
규정 고시 이후 들어선 15곳의 지하철역 약국 임대료는 ㎡당 평균 24만 원을 조금 넘는 것으로 파악됐다. 3.3㎡로 환산하면 80만 원 정도로, 규정 고시 전과 비교하면 2배 가까이 상승한 것으로 파악됐다. 규정 고시 이전 개설된 8곳 약국의 평균 임대료는 3.3㎡ 기준 46만 원이다.
국토교통부가 건축물대장을 대신해 편의시설관리대장으로 약국 개설이 가능하도록 하는 내용을 담은 '도시철도 역사 내 편의 시설의 설치 및 운영 규정'을 고시한 것은 지난 12월 15일. 이후 6월 말까지 15곳의 약국이 개설됐다.
이 가운데 면적당 임대료가 가장 높은 곳은 잠실역으로 파악됐다. 잠실역 2곳 약국 상가의 매월 임대료는 1㎡ 기준으로 각각 45만 원과 43만 원이다. 이들 2곳 상가는 모두 15㎡ 안팎으로 매달 부담하는 임대료가 703만 원과 615만 원이다.
잠실역 약국 상가에 이어 ㎡당 임대료가 높은 곳은 을지로입구역, 신촌역, 합정역 순이었다. 모두 ㎡ 기준 월간 임대료가 30만 원을 넘어서는 지역이다. 을지로입구역 상가는 35만 원 정도고, 신촌역과 합정역은 32만 원가량이다.
이들 상가 3곳 역시 모두 20㎡를 넘지 않는 소규모 상가다. 을지로입구역은 17.6㎡로 월간 임대료 615만 원으로 운영자가 결정된 곳이고, 신촌역은 21.0㎡에 매월 임대료는 680만 원 정도다.
특히 합정역 상가는 지난해 12월 이후 약국으로 운영자가 결정된 가장 작은 규모의 상가다. 13.65㎡ 크기에 월 임대료는 440만 원가량이다.
지하철역 상가 가운데 약국으로 비교적 높은 임대료가 설정되는 곳은 대부분 2호선에 위치하고 있다. 약국이 들어서는 사례가 많고, 상대적으로 운영자가 결정되는 임대료 역시 높은 수준에서 결정되고 있다.
예외적으로 임대료가 높은 곳은 대형병원이 인접한 지하철역이다. 지난해 12월 이후 운영자가 결정된 지하철역 상가 가운데 종합병원이 지하에서 연결되는 발산역 상가는 1㎡ 기준 임대료가 28만 원이다.
한편 국토부의 관련 규정 고시 이전 개설된 지하철역 약국 8곳의 평균 임대료는 ㎡당 14만 원을 조금 넘었으며, 3.3㎡로 환산하면 46만 원을 웃도는 것으로 파악됐다.
2021. 7. 14. 서울 잠실역과 이어진 환승센터 지하공간에는 365일 형태로 운영되는 의원과 맞은편에 약국이 자리를 잡고 있다. 의원은 138.2㎡ 규모로 환승센터 입구 오른쪽에, 약국은 59.0㎡ 크기로 입구 왼쪽에서 운영 중이다.
이곳에 운영 중인 의원은 애초 지하철역 상가에 개설하려다 건축물대장이 없다는 이유로 개설이 쉽지 않게 되자 건축물대장이 있는 환승센터 지하공간으로 입지를 바꿔 자리를 잡았다.
약국 역시 지난 2018년에 문을 열었다. 서울시에서 운영 중인 환승센터에 위치한 약국의 임대료는 연간 5500만 원을 조금 넘는다. 월간 460만 원 정도다.
이번에 의원 개설신고가 수리돼 주목받고 있는 강남구청역 약국 입지에도 관심은 적지 않다. 환승센터 보다 약국 규모는 작지만 임대료는 낮은 수준이 아니다.
강남구청역 약국자리는 당초 공중전화 등이 있는 빈 공간이었다. 여기에 22㎡ 규모로 약국자리를 따로 잡아 입찰에 내놓았고, 운영자가 결정된 곳이다. 지난 2019년 4월 낙찰가를 기준으로 5년 계약 1억 8060만 원, 월간 임대료는 300만 원 정도다.
''''''불리한 근무조건
...지하철 약국의 경우 주말은 물론 늦은 시간까지 약국을 운영해야 하다 보니 근무약사 고용 등까지 염두에 두다 보면 수익성이 좋지 않다.
''' 권리금이 없는 장점
다만, 건대입구역처럼 병의원 처방을 수용할 수 있는 지하철 약국이나 메디컬존에 약국이 함께 입점되는 형태에 대해서는 여전히 관심이 높은 상황이다. 현재 지하철 1호선 종로3가역과 2호선 역삼역, 6호선 합정역, 7호선 면목역·학동역·논현역 등이 메디컬존으로 의원+약국이 함께 결합해 운영되고 있다.
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