사당동 빌라(디에스리브); 유치권 경매

# 사건 내역

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건물면적 10평 정도 되는 사당동의 작은 빌라인데, 유치권이 존재해서 분석해 보려고 합니다. 같은 빌라에 10개 호수가 경매에 나왔지만 유일하게 이 물건만 유치권 신고가 있습니다.

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대략적인 낙찰 예상 금액은 감정가의 64% 정도일 것으로 보였지만, 유치권 신고가 있어서 한 번 더 유찰이 된 것 같습니다.

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• 10평 정도인데, 감정가가 비싸게 나왔습니다. 대부분 땅값이 차지합니다. 땅값이 비싸서 수익형 부동산으로 투자하기엔 수익률이 나오기 어려워 보입니다.

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• 현재까지의 정보로는 "김동혁"이라는 소유자가 점유를 하고 있는 것으로 나옵니다. 김동혁이 21. 2. 23. 전입신고를 하고, 21. 3. 5. 소유권 취득을 합니다(아래 등기부등본 참조). 소유권 취득을 하기 전에 점유를 하고 있다는 것은 처음에는 임차인으로 점유를 시작한 것으로 보입니다. 법원에서 파악한 점유의 권원이 "임차인"으로 되어 있습니다.

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# 임차인 현황

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• 소유자인 김동혁이 임차인으로부터 신고를 하였고, 그 이후 소유권까지 취득하여 김동혁 이외에는 다른 점유자는 없는 것으로 보입니다.

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• 김동혁이 21. 2. 23. 임차인으로 전입신고를 하고, 21. 3. 5.매매계약을 원인으로 21. 9. 17. 소유권이전등기 접수를 합니다. 그런데, 이 사건 부동산은 이미 21. 2. 3. 근저당설정등기가 된 물건이었는데, 김동혁은 3. 5. 거래금액 3억 원에 이 사건 부동산을 취득한 것으로 보입니다. 일반적인 거래 방식은 아니네요. . . .

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• 시간 순서대로 보면, 1) 21. 2. 3. 소유권 보존등기 및 근저당설정등기 2)김동혁이 21. 2. 23. 임차인으로 전입신고를 한다. 3).......21. 3. 5. 이 사건 부동산을 3억 원에 매매계약을 한다. 하지만 소유권이전등기는 하지 않고 있다. 4)........21. 9. 1. 이 사건 부동산에 약 8억 원의 가압류가 들어온다. 5)21. 9. 17. 근저당 및 가압류가 있는 채로 김동혁에게 소유권이전등기를 한다. 6)22. 3. 2. 가압류 등기를 말소한다. 7)22. 5. 1. 임의경매개시결정이 내려진다.

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- 시행사는 디에스리브에 3개 단지를 지어서 분양을 하던 중 분양이 잘되지 않아서 대출금 이자 납입에 압박을 받은 것으로 보입니다. 그렇지만 순차적으로 분양을 진행하여 가압류도 말소하고, 분양된 호수는 근저당도 말소해 줍니다. 이 사건 부동산도 그렇게 하려고 하였지만 한꺼번에 경매가 나오면서 말소를 못하게 된 것 같습니다. ..ㅠㅠ

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# 유치권의 진위 여부

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1. 진행과정

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• 24. 8. 16. 에스디자인 주식회가 금 46,000,000원의 유치권 신고를 합니다.

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같은 날 소유자 김동혁이 "재감정 신청서"를 접수합니다.

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; 위 내용으로 유추하건대, 소유자는 이 사건 건물에 인테리어를 한 후 건물의 가치를 상승시켰다는 이유로 비용상환청구권을 행사하고 싶은데,,,,방법이 없으니 법원에 재감정 신청을 한 것으로 보입니다. 위 자료를 보고 감정인은 8. 26. 의견서 송부 제출이 이루어진 것 같습니다.

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• 재감정 신청서가 받아들여지지 않을 가능성이 매우 높은 상황이기에 부수적으로 유치권자는 24. 8. 16. 유치권 신고서를 제출합니다.

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2. 유치권과 점유

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유치권의 성립요건으로서의 점유는 직접점유, 간접점유 모두 가능합니다.

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1)이 사건 부동산을 유치권자가 직접 점유하고 있다는 정보는 아직까지 없습니다. 다만 소유자 김동혁이 전입신고된 내역만 있습니다.

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2)유치권자가 소유자 김동혁을 통하여 간접점유를 할 수는 있습니다. 그런데 이때 직접 점유자 김동혁의 지위가 중요합니다. 판례는 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 봅니다(대판 2007다27236).

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3. 매수예상가

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• 최근 시세가 하락하여 실평수 9평 정도에 3억 정도 거래되고 있는 것으로 보입니다. 전세는 보증금 2천만 원에 월 100만 원 정도.... 완벽하지 않은 유치권이지만, 일단 인도명령까지는 진행하여야 하고, 인도명령에서 인용 결정이 나오면 집행문 받아서 인도 집행까지는 진행하면서 점유자와 협의를 하여야 하는 법률 비용 약 1000만 원 정도를 고려하여 판단하여야 할 것입니다.

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# 도움

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