분당구 더헤리티지 노유자시설(요양원)경매

분당구 더헤리티지 요양원 1개 호실이 경매에 나왔다. 이곳은 장기요양등급을 받아 오는 ‘퍼블릭(요양원)’과 개인적으로 오는 ‘프라이빗(너싱홈)’으로 나눠서 운영된다. 경매에 나온 것은 더헤리티지 요양원(퍼블릭)이다.

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# 사건 내역

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보증금 775,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있는데도 불구하고 무리하게 낙찰받아... 재매각이 나온 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 있기 때문에 감정가와 입찰가격 및 명도비용이 포인트입니다.

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사진 1.

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사진 3.

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사진 4.

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사진 5.

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사진 6.

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사진 6.

'더헤리티지너싱홈' 옆에 보바스기념병원이 위치해 있습니다.

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사진 7.

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로비는 모두 유럽풍으로 고급스럽게 디자인되어 있습니다.

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# 매각물건 명세서

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• 대항력 있는 임차인은 다름 아닌 전세권자입니다. 2016년 경매사건에서 2020년 2월 3일 주식회사 로파로스네트윅스라는 회사가 낙찰받은 후 다시 경매에 나온 것입니다. 2015년부터 16년까지 엄청나게 많은 호실이 경매에 나오게 됩니다.
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• 잠깐, 당시 경매사건 중 이 사건 호실 및 면적이 다른 한 물건을 보겠습니다(옥션원 자료 참조합니다)

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당시 감정가 9억원에, 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 1,132,000,000원이 있음에도 낙찰가는 25,423,000원이었다.

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• 다시, 본 물건으로 돌아와서.. . . 중요한 것은 아니지만, 전세권자 박일용이 사망하면서 박수영과 박우철이 상속을 받은 것으로 보입니다.

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# 감정가격 검토(감정평가서 참조)

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1. 감정가격 검토

• 최근 22. 3. 31. 거래가격인 845,000,000원을 기준가격으로 삼았습니다.

• 그 후 부동산 경기가 약간 수그러든 점을 고려하여 시점을 수정하고, 아래의 경매 및 담보설정시 감정가격을 참고한 결과 816,000,000원이 이 사건 물건의 감정가격이 됐습니다.

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# 입소자격에 관하여

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1. (조선비즈, 조은임 기자의 24. 1. 30.자 기사를 인용합니다)

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‘더헤리티지너싱홈’에는 누구나 들어올 수 있다. 60세로 나이 제한이 있는 실버타운과 다른 점이다. 평균연령은 87세이지만, 치매 증상을 나타내던 40대도 들어왔던 적이 있다. 이곳의 노인 80% 이상은 치매 증상을 나타내고 있다. 정도의 차이만 있을 뿐 모두 요양보호사나 간병인 등 누군가의 도움이 필요한 이들이다. 이곳에서는 24시간 간호사가 대기 중이며, 1층에는 별도로 ‘서울헤리티지의원’이 운영되고 있다. 바로 옆의 보바스기념병원과 분당서울대병원과 연계돼 있다. 하지만 이곳에 입소자들은 대부분 서울아산병원, 서울삼성병원 등 기존에 다니던 곳에서 진료를 받고자 한다. ‘더헤리티지너싱홈’은 이들에게 이송·동행서비스를 제공한다.

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이곳은 장기요양등급을 받아 오는 ‘퍼블릭(요양원)’과 개인적으로 오는 ‘프라이빗(너싱홈)’으로 나눠서 운영된다. 퍼블릭 입소자는 76명, 프리이빗 59명으로, 총 135명이 있다. 현재(24. 1.) 각각 100명가량이 대기 중인 상황이다. 최소 6개월에서 1년은 기다려야 입소가 가능하다. 이곳과 견줄 곳은 ‘삼성노블카운티너싱홈’ 정도로 제한적인 데 반해, 수요는 상당하다는 설명이다. 입소비용은 상당히 비싼 편이다. 프라이빗의 경우 간병비를 포함 월 1200만원이다. 개인이 고용한 간병인이 1대 1로 24시간 돌보아준다. 2인실은 월 900만원을 낸다. 퍼블릭의 경우 모두 2인실로 본인 부담금이 350만원 수준이다.

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‘더헤리티니너싱홈’의 시설은 고급스럽다. 건물은 2009년 삼성중공업이 시공했다. 외관과 내부 모두 유럽풍으로 꾸며져 화려한 분위기다. 대지면적 6573㎡에 지하 2층~지상 5층으로 지어졌다. 로비층과 1층에 위치한 사회복지프로그램실에서는 그림그리기와 색칠하기, 공예 등 입소자들에게 자극을 줄 수 있는 프로그램들이 매일 진행된다. 봄~가을에는 외부 공기를 느낄 수 있도록 야외테라스도 2실당 1곳에 배치했다. 또 이 곳의 재활치료실은 상당히 수준급이라는 평가를 받는다. 과거 노인재활 전문인 보바스기념병원이 운영 중일 때부터 내려온 재활치료법을 사용 중이다. 옥상에는 하늘정원을 구성해 산책이 가능하도록 했다.

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‘더헤리티지너싱홈’은 한 때 경매에 붙여지기도 하는 등 자금난이 있었지만 지금은 안정을 되찾았다. 종근당의 자산관리 기업 종근당산업이 지난해(2023년) 5월 인수하면서다. 종근당은 2021년에 서울 강동구에 고급 요양원 ‘벨포레스트’를 세워 운영 중이다. 벨포레스트는 모두 1인실로 운영 중으로, 총 84실이다.

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2. 노인복지법

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제33조의2(노인복지주택의 입소자격 등)

① 노인복지주택에 입소할 수 있는 자는 60세 이상의 노인(이하 "입소자격자"라 한다)으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 입소자격자와 함께 입소할 수 있다.

1. 입소자격자의 배우자

2. 입소자격자가 부양을 책임지고 있는 24세 미만의 자녀ㆍ손자녀

3. 보건복지부령으로 정하는 장애로 인하여 입소자격자가 부양을 책임지고 있는 24세 이상의 자녀ㆍ손자녀

② 노인복지주택을 설치하거나 설치하려는 자는 노인복지주택을 입소자격자에게 임대하여야 한다. <개정 2015.1.28>

③ 제2항에 따라 노인복지주택을 임차한 자는 해당 노인주거시설을 입소자격자가 아닌 자에게 다시 임대할 수 없다. <개정 2015.1.28>

④ 삭제 <2015.1.28>

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지역 내 노인 인구, 노인주거복지시설의 수요와 공급실태 및 노인복지주택의 효율적인 이용 등을 고려하여 노인복지주택의 공급가구수와 가구별 건축면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적에 한한다)을 일정규모 이하로 제한할 수 있다.

⑥ 제33조제2항에 따라 노인복지주택을 설치한 자는 해당 노인복지주택의 전부 또는 일부 시설을 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 확인을 받아 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 운영할 수 있다. <개정 2019.1.15>

⑦ 입소자격자가 사망하거나 노인복지주택에 거주하지 아니하는 경우 제1항에 따라 노인복지주택에 입소한 입소자격자의 배우자 및 자녀ㆍ손자녀는 보건복지부령으로 정하는 기간 내에 퇴소하여야 한다. 다만, 입소자격자의 해외 체류 등 보건복지부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2017.10.24>

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3. 소결

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결국, 이 사건 부동산은 더헤리티지 중 퍼블릭(요양원)인 노인복지주택에 해당하여 60세 이상의 노인(?)에게 입소자격이 주어지겠군요. 위 33조의 2, 1항 각호의 경우는 입소자와 함께 가능하고. . . 따서 법인이나 60세 미만의 낙찰자는 60세 이상의 노인(?)에게 임대를 하여야 겠네요.

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# 결론

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만약에 앞으로 더 유찰되어 최저가 2천만 원 정도에 입찰을 한다면,

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전세권자에게 배당될 금액은 33,812,200원{ = (매각대금 2천만 원+전경매보증금 19,592,200원 ) - 경매비용 약 5,780,000원}일 것이다. 따라서 매수인의 인수금액은 741,187,800원이다. 현재 임차인이 박우철, 박수영이지만 실질적으로 점유 사용을 하고 있더라도 전세권자로서 보증금을 받아내기 위하여 경매를 진행했기 때문에 명도비용은 추가로 발생할 것으로 보이지 않습니다.

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그렇다면, 750,000,000원 정도의 임차인을 구하면 등기비용 및 중개비 빼면 손해이고,, , , 8억 원 정도의 임차인이 있다면 똔똔이고. . . .그럴 것 같습니다. 현장 방문해보시고, 주변 중개사 사무실도 방문해보시고, ....성투하시길 바랍니다^^