유치권 있는 양주 백석읍 오피스텔(수팰리스), 2023타경 71267

• 양주시 백석읍 오산리에 있는 오피스텔(수팰리스)의 34개 호실이 경매에 나왔습니다. 유치권자들은 위 호실 전부를 대상으로 유치권신고를 하였고, 일부 호실에는 임차인들이 존재합니다. 따라서 그 중 임차인이 있는 호실을 중심으로 살펴보도록 합니다(아래의 경매사건 관련 정보는 옥션원의 자료를 인용합니다).

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# 사건 내역

# 건물 사진

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# 부동산 목록

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• 각 호수는 개별 경매이고, 감정가는 모든 호수가 동일합니다.

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# 이 사건 호수

• 그 중 102동 602호를 특히 검토해 봅니다.

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• 소유자는 한*, 설혜* 2인의 각 1/2 공유하고 있으며, 다른 호실도 동일합니다.

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# 유치권 신고

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2023.04.21 주식회사 태제산업, 2023.05.02 김학형, 2023.05.02 우이택, 2023.05.02 굿모닝토건주식회사로부터 유치권 신고가 있습니다.

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즉, 주식회사 태제산업으로부터 건축자재 납품대금 금78,619,434원의 유치권신고, 김학형으로부터 싱크대 가구 공사대금 금235,290,000원의 유치권신고, 우이택으로부터 미장, 방수, 조적공사 인건비 대마도급계약에 의한 공사대금 금166,868,000원의 유치권신고, 굿모닝토건주식회사로부터 부대토목 및 조경공사 계약에 의한 공사비용 금366,500,000원의 유치권 신고가 있습니다.

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또한, 현관문에 유치권행사중(유치권자 굿모닝토건(주))이라는 메모지가 붙어 있습니다.

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# 전입세대확인서

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• 아래의 전입세대 확인서(102동 602호)에는 세대주 김영환이 2023. 7. 3. 전입한 것으로 되어 있고, 동거인 전영순도 같은 시기에 전입한 것으로 되어 있습니다. 이하에서는 목록 중에 전입신고가 되어 있는 호수를 게시합니다.

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• 103동 802호, 전입일자 23. 8. 24.

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• 103동 801호, 전입일자 23. 9. 18.

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• 103동 701호, 전입일자 23. 12. 28.

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• 103동 601호, 전입일자 23. 11. 14.

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• 103동 602호, 전입일자 23. 4. 21.

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• 103동 202호, 전입일자 23. 10. 30.

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• 102동 1002호, 전입일자 23. 12. 6.

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• 102동 1001호, 전입일자 23. 8. 24.

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• 102동 902호, 전입일자 23. 8. 22.

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• 102동 702호, 전입일자 23. 2. 7.

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• 102동 701호, 23. 3. 21.

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• 102동 302호, 전입일자 23. 7. 7.

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# 유치권자와 전입신고자들 중 누가 점유를 하고 있는가?

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유치권자이 성립하려면, 유치권자의 점유(간접점유 포함)가 있어야 하는데, 위의 전입세대확인서에 있는 세대도 유치권자들이 점유를 하고 있다고 보아야 하는지 문제 됩니다.

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전입세대확인서에 전입자가 있는 세대를 유치권자가 점유하고 있다고 인정받으려면,

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1)각 호실의 출입문 열쇠 비밀번호를 누가 관리하고 있는지가 중요합니다. 점유는 시건장치가 중요하기 때문입니다. 만일 각 호실에 살고 있는 임차인이 관리하고 있는 것이라면 유치권자의 점유는 인정되기 어렵습니다.

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2)만일 유치권자가 각 호실 시건장치를 관리하고 있다고 하더라도, 그 점유가 불법으로 침탈한 것이라면, 유치권자들의 점유를 인정하기 어렵습니다.

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따라서, 입찰에 들어가기 전에 현장에 가서 임차인들이 실질적으로 거주를 하고 있는지 살펴보는 것이 필요하다고 생각됩니다.

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# 결론

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위 전입세대확인서에 전입세대가 있는 호실은 유치권자가 점유하고 있다고 보기 쉽지 않아 보이고, 나머지 세대들은 유치권자들의 점유가 인정될 여지가 있어 보입니다. 하지만, 꼭 현장을 방문하여 확인하는 것이 중요합니다.