요즘 갭투자를 하기는 쉽지 않은데, 갭투자 공부를 위해서 적당한 물건이 있어서 소개합니다. 봉천동 보라매 삼성아파트는 주변에 대단지 아파트가 많지 않아서 주변 아파트에 비해 경쟁력이 있어보입니다. 다만, 동작구가 아닌 관악구라는 점, 주변에 빌라들이 많고, 정리된 것처럼 보이지 않아서 가격이 잘 오르진 않습니다.
- 두 번이나 매각이 되었다가 재매각이 나왔습니다. 첫번째 6차 최저가(301,466,000원)보다 100원 더 쓴 301,466,100원에 낙찰됐는데, 무슨 이유에서인지 불허가 ㅠㅠ , 두번째 매각을 처음부터 다시 시작한 것으로 보아 첫번째 경매에 절차적 하자가 있었던 것 같습니다. 그래서 법원은 법원보관금을 환급해 줍니다. 다만, 두 번째 매각은 이해하기 힘든 가격이 나왔습니다. 아마 대항력 있는 임차인이 있는 것을 못 본 것 같은 가격입니다. 그래서 보증금 약 5800만 원을 날립니다. ㅠㅠ
(옥션원 사진이 잘 나와서 하나만 인용합니다.)
법원 사진은 역시 대충 찍은 것 같네요...아파트를 경매로 입찰할 분들은 기본적으로 임장은 해볼 것이기 때문에 사진은 이 정도로 하겠습니다.
# 적정한 입찰가격?
- 보라매 삼성아파트의 시세는 KB 시세를 참조하면, 평균 9억 5천에서 10억 정도 하다가 최근 가격이 하락하는 분위기에서 7층이 8억 8500..에 거래된 바 있으므로 이 사건 부동산은 15층이라서 9억 원 정도가 적정한 가격이 아닐까 생각합니다(개인적인 의견이니 투자에 참고만 하시기 바랍니다).
- 임차인의 실제 보증금은 540,000,000원인 것 같은데, 임차인의 입장에서 보면 마지막 증액한 1억 원의 확정일자가 1순위 근저당보다 후순위라서 1억 원은 우선변제권이 없습니다. 그래서 이 사건 부동산을 낙찰받은 낙찰자는 440,000,000원 만 인수하면 된다고 착각할 수가 있습니다.
# 대항력과 확정일자 및 보증금 증액 상황
- 대항력은 전입신고, 확정일자는 우선변제적 효력과 관련이 있습니다.
따라서 임차인이 2018. 9. 6.경 전입신고한 후 지금까지 계속하여 거주를 하고 있으므로 대항력이 있는 것은 확실하고, 그 후 1천만 원, 1억 원 증액한 보증금을 모두 받기 위하여 대항력을 행사할 수 있는 것입니다. 그러나 임차인이 배당요구를 할 경우 우선변제적 효력은 4억 4000만 원에만 있게 됩니다(아래 등기부등본 참조).
그런데 위와 같은 대항력과 우선변제적 효력을 착각하여 4억 4000만 원만 인수한다고 오해하여 입찰가격을 쓰면 큰 손해를 입게 됩니다.
- 누군가 이 사건 부동산을 840,000,000원 정도에 사고 싶다면, 840,000,000,- 540,000,000 = 300,000,000원 정도에 쓰면 될 것입니다.
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