법정지상권이 문제되는 토지 경매

# 토지 소유자와 건물 소유자가 다른데, 토지만 경매에 나온 물건이 있어서 소개합니다.

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이 사건에서는 1)먼저, 건물과 토지를 동시에 경매신청하였다가 건물에 대하여 경매를 일부 취소할 수밖에 없었던 이유가 있습니다. 2)다음으로 토지의 낙찰자는 건물철거가 가능한지(중지명령이 내려진 건물에 대한 철거 포함), 3)채권자의 근저당권보다 선순위인 지상권은 말소가 되는지 등이 중요해 보입니다.

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# 경매의 일부 취소

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• 2023. 10. 25, 매각되었다가 23. 11. 1. 법원의 매각불허가결정이 있었습니다. 왜?

이유는 채무자 겸 소유자인 농업회사법인 (주)올제가 회생신청을 한 후 경매법원에 중지명령신청을 하였기 때문입니다. 그래서 최고가 매수인은 입찰보증금을 환급받을 수 있었겠죠...아래 물건내역 등 참조.

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• 처음에는 토지와 건물이 같이 경매에 나왔었는데, 채권자가 2024. 3. 22. 건물에 대한 경매를 일부 취소신청하였고, 이에 법원은 같은 날 건물에 대한 경매를 취하합니다. 아래 건물등기부 참조^^

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• 채권자가 건물과 토지에 대하여 동시에 경매를 신청하였다가 건물에 대하여만 경매를 취하한 이유는, 건물은 회사소유인데, 회사가 회생신청을 하여 건물경매에 대한 중지명령이 내려졌기 때문에 부득이 토지에 대하여만 경매를 진행합니다.

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# 물건 내역

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# 법정지상권의 성립 여부

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법정지상권이 성립하는 예로는 (1) 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우​에, ㉮ 건물에 대하여서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우(민§305①), ㉯ 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우(§366①), ㉰ 토지 또는 건물의 한쪽에만 가등기담보권 · 양도담보권 · 매도담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행(이른바 귀속청산)으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우(가등기담보등에 관한 법률 제10조)와 (2) 토지와 입목이 동일인에 속하고 있는 경우에 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우(입목§6)에는 건물이나 입목이 타인의 토지 위에 이유없이 존재하게 되어 버리므로 철거 혹은 수거하여야 하는 불합리한 일이 생긴다.

이 경우 민법은 건물이나 입목의 물권설정자는 건물이나 입목을 위하여 그 토지에 지상권을 설정한 것으로 보고, 건물이나 입목을 철거 · 수거하지 않아도 되게 하였다. 그 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다(민§366). 법정지상권은 서구제국의 법제와는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 결함을 보완해 주는 제도이다.[네이버 지식백과 인용] , 법정지상권 [法定地上權] (법률용어사전, 2023. 01. 15., 이병태)

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• 이 사건 토지의 소유자는 "윤용재", 건물의 소유자는 "농업회사법인 주)올제"이므로 토지와 건물이 동일한 소유자여야 한다는 조건을 충족하지 못하고 있다. 관습법상 법정지상권의 경우도 토지와 건물이 동일한 소유자일 것을 요구한다. 따라서 법정지상권은 성립하기 어렵다고 보아야 할 것입니다. 즉, 동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상건물이 매매 등에 의하여 각기 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물소유자는 그 대지 위에 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하는 것(출처: 대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결 [건물등철거] > 종합법률정보 판례)이므로 이 사건의 경우에는 해당하지 않습니다.

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# 말소기준권리인 채권자의 근저당권보다 선순위인 지상권의 말소 여부

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; 위 등기부등본을 보면 "12"는 지상권, "14"는 근저당권이므로 말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 지상권은 소멸하지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 말소되지 않는 선순위 지상권을 안고 낙찰받게 되면 어느 누구도 입찰을 하지 않으려 할 것입니다. 그래서 채권자는 아래와 같이 "지상권소멸 동의서"를 제출합니다. 따라서 토지를 낙찰받게 되면 선순위인 지상권도 말소된다.

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# 토지 낙찰자의 건물철거 가능 여부

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앞에서 언급했듯이 철거하고자 하는 건물은 회생사건에서 법원의 중지명령에 내려진 건물입니다. 그렇다면, 토지 낙찰자가 회생사건이 종료될 때까지 건물철거소송을 할 수 없다는 것인지 문제가 될 수 있습니다.

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참고로, 아래와 같이 채무자회사의 회생계획은 인가결정이 났습니다.

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제59조(소송절차의 중단 등)

① 회생절차개시결정이 있는 때에는 채무자의 재산에 관한 소송절차는 중단된다.

② 제1항의 규정에 의하여 중단한 소송절차 중 회생채권 또는 회생담보권과 관계없는 것은 관리인 또는 상대방이 이를 수계할 수 있다.(출처: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정 2024. 2. 13. [법률 제20264호, 시행 2024. 2. 13.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

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한편, 대법원은.... 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제59조 제1항은 “회생절차 개시결정이 있는 때에는 채무자의 재산에 관한 소송절차는 중단된다.”라고 규정하고 있고, 위 규정은 채무자회생법 제293조의3 제1항에 따라 간이회생절차에 대하여도 적용된다. 따라서 소송 계속 중 일방 당사자에 대하여 간이회생절차 개시결정이 있었음에도 법원이 이를 알지 못한 채 그 관리인의 소송수계가 이루어지지 아니한 상태 그대로 소송절차를 진행하여 판결을 선고하였다면, 그 판결은 일방 당사자의 간이회생절차 개시결정으로 소송절차를 수계할 관리인이 법률상 소송행위를 할 수 없는 상태에서 심리되어 선고된 것이므로 여기에는 마치 대리인에 의하여 적법하게 대리되지 아니하였던 경우와 마찬가지의 위법이 있다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012두11546 판결, 대법원 2021. 5. 7. 선고 2020두58137 판결 등 참조).

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한편, 위 규정은 이미 소송이 진행 중에 해당 채무자에게 회생개시결정이 내려진 경우의 조항이므로 새로 회생채무자를 상대로 회생채권 또는 회생담보권과 직접적인 관계가 있는 건물의 철거소송이 제기되면 아래의 규정에 따라 관리인이 소송대리를 하여 응할 것으로 보입니다.

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제56조(회생절차개시 후의 업무와 재산의 관리)

① 회생절차개시결정이 있는 때에는 채무자의 업무의 수행과 재산의 관리 및 처분을 하는 권한은 관리인에게 전속한다.(출처: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정 2024. 2. 13. [법률 제20264호, 시행 2024. 2. 13.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

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