유치권 있는 경매물건(2023타경7092)

# 유치권신고는 없으나, 게시물이 있는 사건인데, 과연 진정한 유치권자인지 살펴보겠습니다.

한 번 낙찰됐다가 잔금을 납부하지 않고 재매각이 나왔고, 그 후 한 번 더 유찰이 있었습니다. 그런데, 이 물건은 10년 전에도 대대적으로 경매에 나온 바 있습니다.

감정평가서에 기재됨.

# 피담보채권의 존재 여부

과거의 사건과 현재의 사건에서 유치권자가 동일하므로 현재 유치권자의 피담보채권이 무엇인지에 관한 정보가 없기 때문에 과거 사건에서 그 정보를 찾아봅니다.

항소심에서 최종 확정된 사건인데, 원고일부승이므로 구체적인 내용은 아래의 판결문을 보아야 합니다.

2심 판결의 주문입니다.

판결 이유 중에 일부입니다.

위 판결 내용으로 보아 피담보채권은 공사대금채권으로 원금 약 16억 원에 이자가 200%가 증가한 것으로 보입니다. 그런데, 피담보채권 역시 수원지방법원 용인시법원 2012차428호 지급명령 사건이네요. 음....10년이 넘었군요....소멸시효가 지났는지 아래에서 살펴봅니다.

# 피담보채권의 소멸 여부

유치권자가 점유를 계속하여 하고 있더라도 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않으므로 피담보채권이 소멸시효 완성으로 소멸할 여지도 있습니다.

즉, 피담보채권의 확정일이 2012. 2. 29.이므로 그로부터 10년이 지난 것은 확실한데, 중간에 소멸시효 중단 사유가 있는지 찾아보겠습니다. 원고의 채권은 상사채권으로 5년의 소멸시효가 적용되겠지만, 지급명령을 통하여 판결을 받은 채권이므로 10년의 소멸시효가 적용된다고 봅니다.

1. 청구

2. 압류 또는 가압류, 가처분

3. 승인

위 지급명령 사건을 검색해 보면 압류에 관한 정보가 전혀 존재하지 않는 것으로 보아, 압류를 한 적은 없는 것 같습니다.

그리고, 서울고등법원 판결문 이유에서는 위 지급명령 사건이 확정된 후 채무자가 채권자에게 변제(채무의 승인)를 한 정보도 없습니다.

결과적으로 지금까지의 정보를 보면 위 지급명령 채권이 소멸시효 기간인 10년이 도과하였다고 보이고, 아직까지는 시효중단 사유가 발견되지 않고 있습니다. 이 부분은 입찰하기 전에 유치권자에게 전화하여 추가 정보를 습득하시는 것이 좋습니다.

# 유치권자의 점유 계속 여부

유치권자의 점유는 계속되어야 합니다. 그런데 2012년 경매사건에서는 (주)열린자산운용이 낙찰받았고 그 후 열린자산운용은 사명을 (주)단대부동산으로 변경합니다.

유치권이 있는 물건이라서 (주)열린자산운용은 금융권에서 대출을 받을 수 없었고, 결국 개인인 "양지은"으로부터 돈을 빌리고 근저당권을 설정합니다.

만일 열린자산운용이 유치권자와 합의하거나 인도명령을 하는 증 유치권자로부터 이 사건 상가를 넘겨받았다면 이 사건 물건은 매매가 이루어졌거나 상가건물 임차인이 있었을 것이지만, 아래의 현황조사서를 보면 그러한 정보가 전혀 없습니다. 2012타경... 사건의 유치권이 진정한 유치권이고, 서울고등법원 판결로보아 유치권이 인정되고 있으므로 (주)열린자산운용은 위 유치권자와 합의를 하지 않는 한 점유를 넘겨받지 못하였을 것입니다.

2023사건의 현황조사서

결과적으로 지금까지 계속하여 유치권자가 점유하고 있었다고 보아야 할 것입니다. 한편, 유치권자는 이 사건 부동산(701호)를 제3자에게 임차를 하지는 않았을까요? 유치권의 점유에는 간접점유도 인정된다. 따라서 유치권자가 제3자와 임대차계약(점유매개관계)을 통하여 간점 점유하는 것도 가능하다. 아래의 사진은 2023년 조사기일 즈음에 엘리베이터에 있는 안내판 중 일부인데, 7층에 입시학원이 있었던 것 같고, 701호인지 702호인지 명백하지 않으나, 701호(이 사건 상가)일 가능성은 낮아 보입니다. 학원의 인테리어 비용과 입시학원의 지속성 등의 성격으로 보아 거액의 돈을 들여 소유자가 아닌 유치권자와 임대차계약을 했을 가능성은 낮아보기기 때문입니다(하지만 정확한 것은 확인을 해보는 것이 좋습니다).
다만, 그렇다 하더라도 간접점유가 인정될 것이므로 실익은 없어 보입니다.

# 결론

결과적으로 이 사건 유치권은 1)피담보채권의 소멸시효 완성 여부, 2)유치권자의 점유 등이 논점으로 보이므로 여기에 포인트를 두고 사전조사가 필요합니다.

도움 :

벤투런