# 매각물건
지난 1월 10일에 4명 입찰하여 576,300,000원에 낙찰됐다가 대금 미납했고, 재매각 나온 물건입니다.
# 임차인이 2명 있습니다.
임차인이 2명 있는데, 물건의 일부인 방 2칸만 보증금 90,000,000원에 임차한 임차인이 있습니다. 그런데 선순위 근저당권이 2020. 12. 10.설정됐으므로 대항력 없는 임차인입니다. 임차인 모두 2020. 12. 10. 이후인 21. 2. 8.과 22. 8. 19. 전입하였으므로 우선변제권도 없습니다.
# 관련사건 ; 임차인에 관한 정보를 확인할 수 있습니다(소액 임차인이 진짜인지 봅시다;채권자가 판단할 문제).
이 사건 부동산은 2019. 7. 29. 임의경매(2019다경9183)가 나옵니다. 당시 감정가는 440,000,00원이었는데,
484,500,000원에 낙찰됐다가 대금 미납으로 기일이 변경됐었습니다. 당시 임차인은 아래와 같습니다ㅏ.
2020. 8. 18. 전입한 임차인 이**는 현재 진행 중인 경매사건의 임차인(22. 8. 19. 전입한 양정윤)과 다릅니다. 따라서 양정윤은 진짜 임차인일 가능성이 높아보입니다.
# 현황조사
# 유치권도 신고서 및 유치권배제신청서도 있습니다.
이 사건은 여기가 포인트네요. 70,000,000원의 유치권을 해결할 수 있느냐가 쟁점입니다.
- 지금까지 나온 자료로 판단.
1)공사대금 채권은 가짜로 만들 수 있죠. 공사계약서나 견적서 등...
2)공사한 사진들도 비슷한 다른 현장 사진을 제출할 수 있을 겁니다.
3)문제는 점유입니다. 유치권자가 물건을 사실상 지배해야 합니다. 유치권에 있어서 점유는 간접점유도 가능합니다.
이 사건 부동산을 점유하고 있는 자는객관적으로 보아 임차인들입니다(즉, 유치권자의 직접 점유는 시건장치나 게시문이 없어서 인정되기 어렵습니다). 임차인이 임차인으로서 점유하고 있는지 유치권자(간접점유자)와의 점유매개관계에 의하여 직접 점유자로서 점유하고 있는지 객관적으로 보아야 합니다. 이때 핵심은 간접 점유자인 유치권자가 직접 점유자인 임차인들에 대하여 물건에 대한 반환청구권을 가질 수 없다면 간접 점유도 인정되지 않는다고 봅니다. 결국 이 사건 유치권은 인정되기 쉽지 않아보입니다.
2. 점유배제신청을 한 근저당권자의 도움을 받아서 추가 정보를 취득한다.
3. 소결
지금까지 나온 자료를 보면 유치권은 성립되지 않은 것 같습니다.
# 입찰 금액 : 스스로 판단^^
# 최종 의견
2명의 임차인은 대항력과 우선변제적 효력이 없고, 7천만 원의 유치권신고 역시 성립하기 어려워 보입니다(이상의 내용중 법률적인 견해는 자문변호사의 의견을 기초로 합니다).
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