건축 중인 건물, 토지만 경매에 나온 경우, 유치권과 법정지상권은?

# 경매사건 내역

​

 

감정가 약 15억 원의 토지가 5억 원 정도까지 떨어졌군요. 무슨 사연이 있는지 검토해 보겠습니다.

​

1) 아래의 사진을 보면 지상에 건물이 제법 지어져 있는데, 토지만 매각하는 것으로 나온 거군요. 그렇다면 법정지상권 성립 여부가 문제가 되고, 그와 관련하여 건물 철거 여부가 논의가 됩니다.

​

​

​

# 관련 사진

​

​

​

# 매각물건 명세서

​

토지를 낙찰받게 되면 신축 중인 건물을 철거할 수 있는 것인지는 건물에 법정지상권이 성립하는지에 따라 달려 있습니다.

​

토지 위에 건물을 축조하기 위하여는 자금이 필요하고, 토지 소유자는 금융권에 대출을 받게 됩니다. 대출을 해주었는데 그 돈으로 건물을 축조하다가 중간에 멈추는 사례가 많습니다. 자금 사정이 악화되거나 건축비가 증가하거나 등의 이유가 있을 것입니다. 이 경우를 대비하여 금융권에서는 토지상에 법정지상권 설정 계약을 하고, 등기를 합니다. 아래와 같이요. . . .

​

​

이미 등기부에 30년 기간의 약정 지상권자가 있기 때문에 법정지상권이 성립하기는 쉽지 않습니다. 그런데 간과하지 말아야 할 중요한 것이 있습니다. 설정 계약 당시부터 건물이 존재하였는지, 아니면 처음부터 나대지 상태 였는지 중요합니다. 

 

 

# 지상권의 침해 문제(정말 중요한 문제입니다^^)

​

2003년인가 2004년인가 사법시험 2차 민법 시험문제에 위 사례와 유사한 사안이 나온 적이 있었습니다. 미등기 건물에 법정지상권을 인정하게 되면, 토지에 근저당권을 설정한 근저당권자의 토지에 대한 교환가치를 침해하게 될 우려가 있기 때문입니다.

​

가. 문제의 제기

​

한편, 폐쇄 건축물 등기가 있는 것으로 보아 미등기된 신축 건물이 존재하기 전에 구 건물이 있었다는 것을 알 수 있습니다.

​

그리고 위 구 건물은 2017년 11월 6일 철거로 인하여 말소가 됩니다. 구 건물에도 아래와 같이 농협은행 주식회사로 한 근저당권이 설정되었습니다.

​

 

토지등기부를 보면, 농협은행은 2014. 12. 26. 토지와 구 건축물에 대하여 공동저당권 및 지상권(토지)을 설정하고 토지와 건물 소유자 신정호에게 채권최고액 875,000,000원의 대출을 해줍니다.

​

​

위에서 살펴본 바와 같이 2018. 1. 25. 구 건물은 2017년 11월 6일 철거를 원인으로 인하여 말소가 됩니다. 그리고 같은 해 3. 29. 토지와 건물에 있던 근저당권 및 토지에 있던 지상권도 말소가 됩니다.

​

그리고 같은 날 근저당권자 새마을금고는 토지소유자 및 채무자 김창수를 상대로 토지를 담보로 하여 금저당권 및 지상권을 설정하고 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정합니다. 추가로 담보가 필요했을 것이므로 아래와 같이 공동담보가 늘어납니다.

​

​

그 후 근저당권 및 지상권이 지금의 채권자 엠씨아이대부주식회사에 양도가 됩니다.

​

​

나. 쟁점 정리

​

결국, 토지위에 구 건물이 있었고, 그 구 건물과 토지를 공동담보로 대출을 해줬었습니다. 그 후 새마을 금고는 구 건물을 철거하고 토지 몇개를 추가로 하여 토지에만 근저당권 및 지상권을 설정한 것입니다. 이 때 새마을 금고의 의도는 무었이었을까요? 건물이 신축되면 건물에도 공동저당권을 설정하기 위하여 지상권을 설정한 것이겠지요? 그래서 아래와 같은 전원합의체 판결이 나옵니다.

​

​

[다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다.(출처: 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)

​

​

다. 사안의 경우(법정지상권의 성립 여부)

​

위 전원합의체 판례의 다수의견의 취지에 따르면, 이 사건 신축건물에 법정지상권을 인정하게 되면 공동저당권자이면서 약정 지상권자인 새마을 금고에게 손해를 주기 때문에 인정할 수 없다는 것입니다. 참고로 2003년인가 2004년인가 사법고시 2차 시험에는 토지에 약정지상권이 설정되지 않은 사례로 기억하고 있습니다. 시간이 된다면 한 번 찾아봐야 겠네요.

​

​

 

​

​

# 유치권 신고 내역

​

​

건물을 축조하다가 중간에 멈추는 경우, 유치권이 빠질 수는 없지요^^

​

그런데, 이 사건은 다른 사건과 다른 점이 있습니다. 토지만 경매하는데, 그 위에 있는 건물에 유치권 신고가 들어온 것입니다.

​

여기서 2가지 문제가 생길 수 있습니다. 1) 토지를 낙찰받은 사람은 지상에 존재하는 건물을 철거할 수 있는지? 이것은 위에서 살펴본 바와 같이 법정지상권이 없다면 철거 소송에서 승소할 수 있고, 철거가 가능하다는 것입니다.

​

2) 토지를 낙찰받은 사람과 유치권자와의 관계입니다. 결론을 말하자면 별 관계가 없습니다. 즉, 낙찰받은 토지 소유자는 유치권자를 상대로도 철거 소송을 구할 수 있습니다. " 건물 철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거 처분권이 있다고 할 것이나 미등기 건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 빚 대신 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 등기부 상의 소유권 취득에 관한 등기를 하지 못하고 있다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지 소유자는 이와 같은 지위에 있는 건물 점유자에게 그 철거를 구할 수 있는 것"(출처: 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카 3073 판결 [건물 명도] > 종합법률정보 판례).

​

​

​

​

​

​

# 전입세대 열람 내역

​

법원의 현황조사서에는 전입세대 열람을 해보니, 기존 건물의 지번으로 등재되었을 뿐, 신축 중인 건물은 아직 지번이 나오지 않았기 때문에 등재도 불가능하고, 외부적인 표시가 될 수 없으므로 결국 전입신고의 요건을 갖출 수 없다는 것입니다.

​

​

# 결론

​

결론은 이 사건 토지를 낙찰받게 되면, 건물 소유자 및 처분권 있는 점유자를 상대로 철거 소송이 가능하다는 것으로 해석됩니다.

​

철거 이외에 다른 방법은 없는가? 이 부분부터는 합의의 영역입니다. 건물 소유자 또는 건축주와 합의하여 건축주 명의변경을 하던지 해결하여야 합니다. 유치권자와 토지 소유자는 직접적인 영향은 없습니다. 다만, 유치권 금액이 많다면 건물소유자에게 부담이 될 수 있기 때문에 신경이 쓰이지 않을 수는 없을 것입니다.

​

​

​

​

​

도움 :