# 대상 물건 : 토지만 매각합니다.
- 사건 및 사진 참조
- 매각물건명세서 : 현재는 지목이 임야인 토지 토지 약 138평이네요. 그런데 토지 위에 짓다만 건물이 있어서 법정지상권과 유치권이 문제될 수 있겠네요.
즉, 특이사항은 아래 비고란에 1)법정지상권 성립여부, 2)신축공사 신고를 한 점, 3)120,000,000원의 유치권 신고가 있고, 4)채권자의 유치권배제신고서가 있습니다.
# 현황조사서
# 법정지상권 성립 여부
- 등기부등본 검토
건물신축을 위하여 토지를 담보로 대출을 할 때, 채권자인 근저당권자는 토지에 근저당권을 설정함과 동시에 토지상의 장래에 지어질 건축물에 지상권 설정계약을 한다. 건축물이 다 지어졌을 때 건축업자가 건물만을 담보로 대출을 받을 가능성과 건물이 짓다만 경우 생길 법정지상권 성립 여부를 막기 위해서다.
이 사안의 경우, 근저당권자가 이미 근저당권설정 당시 동일한 토지에 관하여 지상권을 설정한 것이므로 사실상 법정지상권이 문제되지는 않는다.
- 임차인도 문제되지 않는다.
# 유치권 성립 여부
2023.11.22. 공사대금 채권자 김승회로부터 공사대금 120,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 위 유치권신고에 대하여 2023.12.11. 채권자 주식회사 에스와이디대부로부터 유치권배제신고서가 있음. 아래 참조.
위 채권자의 유치권배제신고서상의 자료와 법원의 현황 조사서를 검토해보면, 유치권자의 점유가 없었거나 소멸하여 유치권은 인정되기 어려워 보입니다.
# 소결론
결과적으로 법정지상권과 유치권은 인정되기 어려워보입니다.
# 토지 낙찰 후 과정(건축주 명의변경) ; 오늘의 핵심 포인트^^
쟁점 ; 토지를 낙찰받은 자가 토지상의 짓다만 건축물을 계속 짓기 위하여는 건축주 명의를 변경하여야 합니다. 그 방법은 아래의 판례를 참조하시기 바랍니다.
행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하여 ‘허가 등’이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 등을 첨부하여 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 않은 경우에 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 1989. 5. 9. 선고 88다카6754 판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결 등 참조).
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