2021타경87510(유치권/법정지상권 특수물건 경매)

# 매각물건명세서

 

    이 물건은 정말 복잡하고 쟁점도 많은 사건입니다.   

매각물건이 정확히 무엇인지가 경매에서 중요합니다. 

 

위 "비고"란에서  4. 목록5: 공부상 철근콘크리트조이나 현황 "목구조"이며 사용승인을 얻지 못한 상태임, 미준공 상대의 건물을 채권자가 경매를 하기 위하여 촉탁등기를 한 것이지요.

   - 이 사건 건물은 사용승인을 얻지 못하여 건축물대장도 없는 상태입니다. 따라서 낙찰자는 기존 건축주를 상대로 건축주 명의변경 소송을 하여 승소판결을 받은 후 건축승인을 득하여야 합니다. 물론 소송을 하지 않고 건축주와 합의하여 건축주 명의변경을 할 수 있습니다. 

 

 

5. 목록3,4,6,14,16~19: 공부상 지목은 임야이나 현황은 "단독주택부지"임.  6. 목록7,11,15,24: 공부상 임야이나 현황은 "도로"임 7. 목록22: 공부상 전이나 현황은 "도로"임

 

 

 

# 경매절차 진행 내역

 

 

 

 

 

3차 경매 근접하여 중복경매(공정증서를 원인으로 한 강제경매)가 들어오고, 물건 목록이 추가됩니다. 그 후 유치권신고들이 들어오고, 3차까지 유찰이 되면서 근저당권자는 매각기일을 연기하죠. 근저당권자는 일부 유치권자를 상대로 유치권부존재확인소송을 진행합니다(아래 유치권 부분에서 첨언). 

 

목적물이 추가되고, 남양주지원 2022타경1012 사건까지 이송되면서 2차 경매 최저가부터 4차에 다시 진행하게 됩니다. 

 

 

 

# 부동산 표시목록 및 현황조사서

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                        주황색으로 된 도로 부분에 채무자 지분이 있습니다. 도로 지분의 일부를 낙찰받게 되면 낙찰자는 도로를 적법하게 사용할 수 있습니다. 다만, 다른 공유자의 지분에 대하여는 부당이득이 될 수 있으므로 다른 공유자가 자신의 도로 지분 사용료를 청구할 수 있습니다. 도로 지분 사용에 대한 부당이득반환청구는 지료 청구를 통하여 이루어지고, 재판상 지료감정신청을 하여 그 결과에 따라 정해질 텐데... 아마 도로감정가의 연 2~3% 범위 정도에서 결정될 것입니다. 

 

 

# 물건 사진

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

# 공유지분 경매

 

1. 지분권자 

 

   아래의 지번은 공동소유인데, 모두 현황은 도로로 사용되고 있는 곳입니다. 지분매각의 경우임에도 공유자우선매수권을 행사할 경우, 도로가 모두 다른 공유자 단독소유가 되어버려서 사실상 매각부동산 가치를 현저히 해할 수 있기 때문에 공유지분임에도 공유자우선매수권 행사를 허용하고 있지 않고 있는 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

# 법정지상권 존부

 

 

매각물건 명세서를 보면, 24개의 물건 중 선순위 근저당권 설정일이 3개로 다릅니다.  1)목록1,3,4,6~11,13~24는 2016.01.15.   2)근저당권 목록2,12는 2016.08.26.  3)근 저당권 목록 5, 20.은 20.10.28. 

 

 

 

 

 

   그런데, 위 등기부등본을 보면 건물이 존재하는 토지에는 지상권이 설정되어 있고, 근저당권자가 지상권자이므로 법정지상권이 성립할 여지가 없다고 볼 수 있습니다.  

 

 

 

# 유치권 신고 내역

 

 

가. 주식회사 벽산종합건설 공사비채권 금 245,500,000원

 

[2022.11.14. 주식회사 백산종합건설로부터 도대리 465-18) 및 지상 건물에 대하여 단독주택, 별채, 토목(토사 매립 및 옹벽공사비, 펜스시공비, 수목 조경비, 파고라공사비, 지하수(대공) 설치비, 정화조공사비, 싱크대, 건축인허가비, 데크공사비) 공사비 금 245,500,000원의 유치권 신고(단독주택 시공 계약서, 단독주택 토목 및 건축비 청구서, 건축비 미수금 상환각서, 유치권 이행을 위한 주택 임시 양도 각서, 사업자등록증, 전자세금계산서, 등기사항전부증명서, 관련 사진 첨부)가 있었으나 그 성립여부는 불분명함.]

 

[소유자 (주)골드개발이 유치권신고자에게 별채건물 점유, 사용하도록 한 주택임시양도각서를 제출함. 이에 대하여 근저당권자 이기성은 주식회사 백산종합건설의 유치권은 경매개시결정 이후에 점유를 취득한 것이고, 현황조사서나 감정서에도 유치권자가 있다는 내용이 없으므로 주식회사 백산종합건설의 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서류를 제출함.]

 

 

 ; [1] 민사집행법 제91조 제3항이 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서 매각으로 인하여 소멸하지 않는다. 다만 부동산에 관하여 이미 경매절차가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 비로소 그 부동산에 유치권을 취득한 경우에도 아무런 제한 없이 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로써 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가 하기가 매우 어렵게 되고 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수도 있으므로, 그러한 경우에까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 아래 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행절차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없다. 그리하여 대법원은 집행절차의 법적 안정성을 보장할 목적으로 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 부동산의 점유를 이전받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 매수인에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 본 것이다.(출처: 대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결).

 

 

   결국 유치권자가 점유를 이전받은 시기가 중요합니다. 근저당권자는 유치권자가 제출한 "주택임시양도각서"를 열람등사했기 때문에 근저당권자에게 연락해서 그 서류를 보면 알겠네요^^

 

 

나. 카멜금속 공사비 채권 금 21,896,270원

 

2022.11.14. 카멜금속(전 동효금속)으로부터 도대리 465-17) 및 지상 건축물에 대하여 건축공사비(바닥재, 각파이프 외, 석고보드 외, 각관 외, 각종 철물 자재비, 대성판넬) 미수금 금 21,896,270원의 유치권 신고(공사대금 청구서, 건축물 점유 동의서, 사업자등록증, 거래명세서, 영수증, 대금청구서, 견적서, 관련 사진 첨부)가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명함

 

 ; 위 유치권신고서도 다른 유치권신고서와 유사한 성격일 것으로 보입니다. 근저당권자의 도움을 받으면 될 것 같습니다. 

 

다. 주식회사 청정에프엔티 공사대금 80,898,410원

 

2022.11.15. 유치권자 주식회사 청정에프엔티로부터 도대리 465-13)에 대하여 부지조성 공사비 금 80,898,410원의 유치권 신고(표준도급계약서, 공사비 세부내역, 위수탁전자세금계산서, 이체결과리스트, 영수증 첨부)가 있었으나 근저당권자 이기성이 주식회사 청정에프엔티를 상대로 제기한 의정부지방법원 2023가합50066 유치권부존재 확인소송에서 주식회사 청정에프엔티의 유치권은 존재하지 아니한다는 판결이 선고되어 확정됨.

 

 

 

아래와 같이 판결문을 열람해보니. . . 무변론 판결이더군요...  판결주문과 청구원인을 참조하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

# 농지취득자격증명

 

[토1,2,7,8,9,11,12,20,21,22)농지취득자격증명원 필요(토2,7,8,9은 복구계획서 제출 필요)]

 

 ; 농지를 취득하려는 자는 신청서와 농업경영계획서(주말·체험영농계획서)를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게서 농지취득자격증명원을 발급받아 매각결정기일 전까지 법원에 제출하여야 하고, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. (정부24시를 통하여 발급 신청도 가능합니다.)  2021.08.17. 개정된 농지법에 따라 농업진흥지역 내 농지의 주말·체험영농목적 취득을 제한(제6조제2항제3호)하고 있으니 이점 참고하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다(옥션원 인용).

 2022.05.18.부터 농지취득 자격심사가 대폭 강화됨으로 증빙서류 추가 및 발급 민원처리 기간이 연장되었으므로 주의하시기 바라며, 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 참고하시기 바랍니다(옥션원 인용) .

 

 

 

# 결론

   시작할 때는 복잡해서 보기도 싫었던 물건이 점점 괜찮아 보입니다. 

 

법정지상권, 유치권, 공유지분 등의 하자가 점점 작아 보이거나 없어 보입니다. 주택사업을 하시는 분들은 도전할 만도 합니다. 다만, 해결되기 전까지는 대출이 나오지 않을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* 도움 :