특수물건(공유지분) 경매, 무악동 인왕사 토지 지분

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# 서울중앙 2023타경105410 무악동 인왕사 토지 공유지분 경매

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• 공유자 2명(3/4, 1/4)

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• 이 중 1/4 진주영 지분이 경매에 나옴

• 토지 위에 건물은 2019년 화재로 소실되어 지금은 아무도 살지 않고 있는 것으로 보입니다.
• 화재로 건물 일부가 소실되었지만 1층 뼈대는 남아 있고, 건물등기부 및 대장이 그대로 남아 있으므로 낙찰 이후에 건물소유자와 토지 소유자가 달라질 경우 건물에 대하여 법정지상권을 인정할지 여부가 문제 됩니다.

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• 서대문을 한눈에 볼 수 있는 ...

• 대상 물건까지는 차는 들어갈 수 없고, 계단식의 작은 골목으로 이루어져 있습니다.

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# 공유자 우선매수권 행사 가능성 판단

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• 공유자 전명득은 1932년 생으로 채무자 진주영의 모친으로 추측됩니다. 망 진용진이 사망하면서 배우자 전명득과 딸 진주영에게 상속이 이루어진 것으로 보입니다.
• 경매사건의 문건 송달 내역을 살펴보면, 근저당권자이자 공유자인 전명득에게는 송달이 되지 않고 송달간주로 넘어갑니다. 32년생의 연령으로 보아 어떤 상황일지 ....아무튼 공유자 우선매수권 행사가 쉽지는 않아 보입니다.
• 공유자 우선매수권 행사가 쉽지 않은 또 다른 이유로는 이 사건 건물이 2019. 4. 7. 화재가 있었음에도 불구하고 아직 수리를 못하고 있다는 점입니다.
• 공유자 우선매수권 행사 가능성을 판단하는 이유는 열심히 조사해서 낙찰을 받았는데, 공유자가 우선매수권을 행사하면 아무런 실익이 없기 때문입니다.

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# 법정지상권의 성립 여부

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화재로 건물 일부가 소실되었지만 1층 뼈대는 남아 있고, 건물등기부 및 대장이 그대로 남아 있으므로 낙찰 이후에 건물 소유자와 토지 소유자가 달라질 경우 건물에 대하여 법정지상권을 인정할지 여부가 문제 됩니다.

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• 토지에 근저당 설정(2004. 6. 24.) 전부터 건물이 존재하였습니다. 그리고 건물소유자는 "인왕사"인데, 토지 소유자는 전명득과 진주영입니다. 따라서 진주영 토지 지분을 낙찰받음으로써 건물소유자와 토지소유자가 달라지는 사례는 아닙니다.
• 건물은 1937년애 등기부가 생성되었고, 토지는 망 진용진이 1975. 6. 20. 매매로 취득하였습니다. 망 진용진은 매매계약 당시 건물이 존재하는 것을 알고 취득하였다고 볼 수 있습니다. 따라서 그로부터 토지를 상속한 자 또는 토지를 경락으로 취득한자가 건물소유자(인왕사;사단법인 또는 비법인사단)를 상대로 건물의 철거를 주장할 경우 권리남용으로 신의칙상 허용되기 어려울 것으로 보입니다.
• 또한, 아래에서 자세히 살펴보겠지만, "인왕사"는 전통사찰로서 해당 법률에 의하여 철거가 어려울 것으로 보입니다.
• 결론적으로, 1)법정지상권의 인정 여부 사례라고는 보기 어렵다. 2)그러나 철거는 어려울 것 같다는 의견입니다.

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• 진용진이 사망하면서 배우자 전명득과 딸 진주영이 상속재산을 협의분할한 것으로 추측됩니다.

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• 진주영이 채무자, 전명득이 근저당권자가 됩니다. 그 후 2022년 경부터 진주영의 재무상태가 악화되면서 가압류가 들어옵니다.

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• 2019. 4. 7.에는 아래와 같이 화재가 발생하기까지 합니다. ㅠㅠ

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# 공유지분 낙찰 이후의 투자금 회수 방법

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1. 일반적인 방법

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공유지분을 낙찰받는다, 공유자 전원을 상대로 공유물 분할 청구 소송을 제기한다. 재판에서 공유자 상호간에 분할 협의가 되지 않아 전부를 경매(형식적 경매)에 부쳐 낙찰금액을 가액으로 분할한다.

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2. 지상에 건물이 있는 경우에는 토지가 제값을 받으려면 먼저 건물을 철거해야 할 것입니다.

그렇다면, 건물소유자(인왕사)를 상대로 철거청구가 가능한가?

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• 인왕사의 소송 당사자 능력

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대법원은 아래와 같은 이유로 인왕사의 소송 당사자 능력은 인정하였습니다.

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[1) 원고는 원심의 석명준비명령에 응하여 원고는 ○○대사가 고려시대인 1376년 창건한 전통사찰로서 법인 아닌 재단이라고 주장하면서, 조선시대 태종이 △△사에 행차한 사적이 기록되어 있는 조선왕조실록 발췌본을 제출하는 등 그 유래를 밝혔다. 나아가 원고는 △△사가 병자호란 때 소실되었다가 1900년경 이후 중창되어 현재에 이르고 있다고 주장하며 △△사의 창건주와 창건·중창시기, △△사를 대표하는 주지 연혁을 명시하였다. 이러한 점을 살펴보면, 원심판단처럼 원고가 △△사의 창건주 등에 관한 증명을 소홀히 하였다고 평가하기 어렵다.

2) 원고는 1977년 △△사 부흥을 위한 복원불사 차원에서 이 사건 전각들에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 행하여졌다고 주장하였고, 실제로 이 사건 전각들 중 대부분의 소유명의자는 △△사 명의로 등기되어 있다. △△사가 1988. 7. 25. 구 전통사찰보존법에 따라 전통사찰로 등록될 당시 작성된 ‘전통사찰 선정을 위한 조사보고서’에는 이 사건 전각들이 △△사의 주요 건물로 등재되어 있고, △△사의 교세에 관하여 승려는 12명, 신도는 20,000명이라고 기재되어 있으며, 그 무렵 제정된 △△사의 ‘사규’에는 사찰의 목적, 구성원, 대표기관, 최고의결기구, 사찰 운영 및 재산에 관한 사항이 상세히 정해져 있다.

이처럼 전통사찰등록 당시 △△사라는 사찰은 독자적 규약을 가지고 물적 요소와 조직적 요소를 이미 구비하였다고 볼 여지가 많으며, 원심이 든 사규의 일부 규정만으로 각 전각들만이 독립적 실체를 가진다거나, △△사 앞으로 등기된 부동산에 관한 실질적 권리가 창건주에게 귀속되어 있다고 단정하기는 어렵다.

나. 나아가 원고는 그 명의로 법률관계를 맺고, 이와 관련된 소송의 당사자로서 활동하여 왔다. 즉 △△사가 무악연립주택재건축정비사업조합을 상대로 제기한 서울중앙지방법원 2005가합55560 약정금 청구의 소를 비롯하여 그 외에도 △△사 명의로 행하여진 소송들 및 이에 의한 후속 절차들이 더 있었으나, 인왕사의 당사자능력이 부정된 사례는 없는 것으로 보인다.(출처: 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다287904 판결 [보관금반환] >)]

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• 등기부등본에는 인왕사의 법인고유번호나 대표자가 나오지 않으므로 아래의 사단법인에 제기해야 하지 않을까. ..

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• 인왕사는 등록된 전통사찰이다. . .

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• 등록된 전통사찰의 철거 및 개축 등은 아래와 같은 "전통사찰보존법"을 보면, 허가사항이다. . ..

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# 사안의 경우

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결국 이 사례에서는 공유지분을 낙찰받을 수 있을 가능성이 매우 높으나(공유자 우선매수권을 행사하지 않을 가능성이 매우 높아서), 낙찰받아서 건물을 철거하는 것은 불가능한 것으로 보입니다. 건물이 있는 상태로 공유자를 상대로 공유물분할 청구소송을 제기하고, 분할 협의가 되지 않으면 토지 전부를 경매신청하여 가액 분할로 현금화시켜야 합니다. 하지만 전통사찰이라는 건물이 있는 상태에서 경매 절차를 진행하더라도 좋은 가격에 팔리기는 어려워 보이고, 철거도 불가능하여 투자 실익이 없는 것으로 판단됩니다.

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