관습상의 법정지상권(특수물건 경매 22타경 57401)

# 사건 내역(2022 타경57401)

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# 사진

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이것을 건물이라고 볼 수 있을까요? 판례는, 독립된 부동산으로서의 건물이라고 함은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 법률상 건물이라고 할 수 있다(출처: 대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 [가건물철거등] > 종합법률정보 판례)고 판시하고 있습니다.

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# 현황조사서

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# 권리분석(관습상의 법정지상권 취득 여부)

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1. 토지 및 건물의 소유권 관계

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가. 토지

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추원창이 2003. 7. 18. 현재 소유자 정숙자에게 매매계약을 하여 2004. 6. 11. 등기를 하였습니다.

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추원창은 2000. 3. 15. 이 사건 토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권을 설정하였습니다. 채무자는 김진원입니다.

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나. 건물

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추원창은 2003. 7. 18. 토지는 정숙자에게, 건물은 장상모에게 각 매매계약을 체결하였고, 매수인들의 토지에 대한 등기는 2004. 6. 11. 했고, 건물에 대한 등기는 2003. 7. 19. 완료했습니다. ​

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건물소유자 장상모는 이 사건 경매가 있은 후인 2023. 5. 19. 건물을 대등공영 주식회사에게 증여합니다.

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2. 관습상의 법정지상권 성립 여부

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가. 판례

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토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다(출처: 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

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위 판례와 달리 이 사건 토지와 건물에는 토지와 건물의 소유자가 달라지기 전에 공동저당권이 설정되어 있었다. 만일 공동저당권자인 축협이 경매를 신청하였다면 토지와 건물을 일괄로 신청하였을 것이다. 그런데, 이 사건 경매는 임의경매가 아닌 강제경매이고, 채권자는 건물에 대하여도 경매를 신청할 수 있었을 것이나, 건물이 외관상 가치가 전혀 없어보기기 때문에 토지에 대해서만 경매를 신청한 것으로 보인다.

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토지와 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 경우에 매매로 인하여 소유자가 달라질 경우에도 관습상의 법정지상권을 인정한다면 공동저당권자의 권리를 침해하는 것인지가 문제 된다. 참고로 대법원의 아래와 같은 전원합의체 판결의 취지를 보면 관습상의 법정지상권을 인정할 수 있을까 의문이 생깁니다.

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[1] [다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석하여야 하는바, 그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는, 처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다(출처: 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)

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이 사건 경매에서도 근저당권자가 토지와 건물을 동시에 경매신청을 한다면 토지와 건물이 일괄로 경매가 진행되어 건물에 대한 법정지상권의 성립 문제는 발생하지 않을 텐데, 어떤 이유에서인지 중복경매는 나오지 않고 있습니다.

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나. 법정지상권자는 누구인가?

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자 그렇다면, 관습상의 법정지상권자는 누구일까요?

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[가. 관습상 법정지상권이 붙은 건물의 소유자가 건물을 제3자에게 처분한 경우에는 법정지상권에 관한 등기를 마치지 아니한 자로서는 건물의 소유권을 취득한 사실만 가지고는 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없어 대지소유자에게 지상권을 주장할 수 없고 그 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자에게 유보되어 있다고 보아야 한다.

나. 법정지상권자가 건물을 제3자에게 양도하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 법정지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이며, 양수인은 양도인을 순차 대위하여 토지 소유자 및 건물의 전소유자에 대하여 법정지상권의 설정등기 및 이전등기절차이행을 구할 수 있고, 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 법정지상권에 대한 등기를 하지 않았다 하더라도 토지소유자에 대한 관계에서 적법하게 토지를 점유사용하고 있는 자라 할 것이고, 따라서 건물을 양도한 자라고 하더라도 지상권갱신청구권이 있고 건물의 양수인은 법정지상권자인 양도인의 갱신청구권을 대위행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.(출처: 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 [건물철거등] > 종합법률정보 판례)]

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결과적으로 지상권자는 전 소유자인 "장상모"입니다.

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# 건물철거는 가능한가?

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토지의 낙찰자는 현재 건물의 소유자인 대등공영 주식회사를 상대로 건물철거소송을 제기할 것이다. 대등공영 주식회사는 전 매도인 정상모의 관습상의 법정지상권을 주장하면서 방어를 할 것이다. 또한, 건물 같지 않은 건물에 근저당이 설정되어 있다는 점이다. 이 점이 건물철거를 방해할 것이다. 건물이 철거되면 근저당권자의 권리를 해치게 되니까. . .

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강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지가 판단되어야 한다. 강제경매개시결정의 기입등기가 이루어져 압류의 효력이 발생한 후에 경매목적물의 소유권을 취득한 이른바 제3취득자는 그의 권리를 경매절차상 매수인에게 대항하지 못하고, 나아가 그 명의로 경료된 소유권이전등기는 매수인이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입에 해당하므로( 민사집행법 제144조 제1항 제2호 참조) 매각대금이 완납되면 직권으로 그 말소가 촉탁되어야 하는 것이어서, 결국 매각대금 완납 당시 소유자가 누구인지는 이 문제맥락에서 별다른 의미를 가질 수 없다는 점 등을 고려하여 보면 더욱 그러하다. 한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.(출처: 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 [토지인도등] > 종합법률정보 판례).

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위 판례와 달리 이 사건 경매는 토지만 강제경매를 한 것이고, 건물에는 강제경매가 신청된 사실이 없어서 이 사건 경매에는 적용됙 어렵다고 보입니다. 따라서 2003. 7. 18. 장상모가 관습상의 법정지상권을 취득한 것처럼 보입니다. 그리고 2003. 7. 18. 정숙자는 토지를, 장상모는 건물을 매수하면서 장상모가 건물철거 합의를 하였을 가능성도 낮습니다. 또한, 근저당권을 건물에도 공동으로 설정하였기 때문에 근저당권자의 권리가 살아있는 한 건물을 멸실하기는 어렵다고 보입니다. 그 후 현재 건물 소유자인 대등공영 주식회사가 장상모로부터 증여를 받았고, 장상모의 법정지상권을 행사할 수 있으므로 토지소유자에게 대항이 가능해 보입니다.

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결국 건물소유자인 대등공영이 이 사건 토지를 낙찰받을 가능성이 매우 높습니다.

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# 개발제한구역 내의 건축 등 행위 제한 ​

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도움 ;

 

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