문산읍 당동리 하이마트 건물(통상가) 경매

# 경매 사건 개요(옥션원 인용)

• 문산읍 당동리 899-1번지, 소유자 김도겸 명의의 3층 부동산이 통으로 경매에 나왔습니다.
• 채권자는 임차인이자 근저당권자 롯데 하이마트입니다.

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• 하이마트는 이미 이전을 한 상태입니다.

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• 왕복 6차선 도로이고, 건물 앞뒤로 도로가 있어서 진출입이 좋습니다. 길 건너에는 휴먼시아 3단지 등 아파트단지가 있습니다.

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• 하이마트가 보증금 580,000,000원, 월 차임 2,200,000원에 사용하고 있었지만 현재는 시건장치만 되어 있고 사실상 점유를 이전한 것으로 보입니다.

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# 권리 분석

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• 토지등기부 : 2011. 7. 14. 김도겸의 소유가 됩니다.

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; 토지소유자 김도겸은 그 시점에 하이마트로부터 돈을 580,000,000원 빌리고 그 돈으로 아래와 같이 건물을 축조하지만 건축자금이 부족해서인지 추가로 200,000,000원을 하이마트로부터 빌리고, 건물 소유자를 하이마트로 합니다. 애초에 김도겸은 건축자금이 부족했었던 것인데 무리하게 건물을 올렸던 것 같습니다.

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• 건물등기부

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; 결국 김도겸의 토지 위에 하이마트가 2012. 2. 24. 건물을 축조합니다. 그로부터 7년 후인 2019. 2. 1. 김도겸은 10,000,000원을 지급하면서 건물의 소유권을 가져옵니다. 둘 사이에 구체적인 거래 관계는 알 수 없지만 임차료와 일부 건물 매매 대금과 상계를 하였을 가능성이 있습니다.

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• 하이마트가 토지에 1순위로 설정했던 580,000,000원은 임차보증금이 됩니다.

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• 하이마트는 2019. 2. 1. 건물을 김도겸에게 이전하면서 건물에도 금 200,000,000원의 근저당권을 설정합니다.
• 결국 하이마트의 채권은 토지등기부에 580,000,000원, 200,000,000원의 각 근저당. 건물등기부에 200,000,000원의 근저당 채권. 채권 최고액 합계 980,000,000원가량의 근저당 채권이 있습니다(임차인의 청구금액은 944,096,776원). 그중 580,000,000원은 임대차보증금이고, 나머지는 매매 대금 내지는 대여금 채권이 될 것으로 보입니다. 위 580,000,000원의 임대차보증금은 대항력이 있습니다.

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• 대항력 있는 임차권자인 하이마트가 이사를 한 것으로 보이므로, 하이마트가 위 임차보증금을 모두 회수한다면 명도는 아주 쉽게 해결될 수 있겠습니다. 이 부분 하이마트에 확인할 필요가 있겠습니다.

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# 결론(낙찰가)

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대항력 있는 임차인이 있는 건물이지만 한 번 도전해 볼 만한 물건입니다.

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건물 감정가는 약 5억 7천 정도인데, 신한은행은 주식회사 동원을 채무자로 하여 추가로 3억 원 정도 대출을 해주고, 이미 건물에 선순위 근저당이 약 3억 원 설정되어 있고, 토지에도 수만은 근저당권(약 1,480,000,000원)이 설정되어 있음에도 위 건물 및 토지를 공동담보로 채권 최고액 360,000,000원을 설정합니다. 위 법원의 감정가대로 낙찰된다고 하더라도, 신한은행은 2억 9천만 원 정도 배당받을 텐데, , , , (아래 배당표 참조), 은행이 감정을 제대로 한 것일까요?

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• 예상 배당표(옥션원 인용)