2023타경5077(1) 청담동 에비뉴나인티

청담동 에비뉴나인티 건물 중 4개 물건이 경매에 나왔는데, 그 중 유치권 신고가 있는 물건을 봅니다(이하 사건 내역 등에 관한 정보는 옥션원 정보를 인용했습니다).

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# 사건 내역

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2층부터 7층까지는 아파트인데, 1층은 근린상가로 되어 있습니다. 102호는 현재 관리사무소로 이용 중에 있습니다.

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# 건물 사진

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# 건물등기부

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소유자 주식회사 리츠홀딩스는 시행사였던 것으로 보이며, 최근 2020년 10월에 보존등기를 했습니다. 하지만 3년을 못 넘기고 경매에 나오게 됐네요. ㅠㅠ

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# 매각물건현황

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# 임차인 현황

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; 시행사측이 관리사무소로 이용 중에 있는 것이라면 임차인이 없을 가능성이 높지만, 반드시 현장을 방문하여 확인을 하셔야 합니다.

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: 법원의 매각물건 명세서에도 조사된 임차인은 없는 것으로 적시했네요.

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# 유치권신고서

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1. 주어진 정보

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2024.4 .19.자 주식회사 비에이치디자인으로부터 이 사건 부동산에 대해 공사대금 금 49,876,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 이에 대해 신청채권자로부터 경매개시결정에 따른 기입등기 이후에 점유를 개시하여 매수인에 게 대항할 수 없다는 취지의 2024.4 .24.자 유치권배제신청서가 제출됨.

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2. 유치권 성립 여부 판단

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기본적인 유치권의 성립요건은 유치권의 원인채권이 경매되는 물건의 가치증가나 보존에 기여한 변제기가 지난 채권(주로 공사채권)이어야하고 채권회수를 위하여 유치(점유 = 직접, 간접점유 무관)를 하고 있어야 합니다.

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그런데, 유치권 신고자인 주식회사 비에이치디자인이 이 사건 부동산을 직접 점유는 하지 않았을 것이고(왜냐하면, 이 사건 부동산은 관리사무소로 사용되고 있었기 때문), 간접점유를 하였다고 주장하려면 직접점유자와 간접점유자간의 점유매개관계를 입증할만한 증거가 있어야 할 것입니다. 예를 들면, 유치권자가 공사대금을 받지 못하여 이 사건 부동산을 점유(이 사건 임의경매등기가 등재되기 전에)하고 있다가 직접 점유자와의 임대차계약 같은 점유매개관계를 형성한 후 직접 점유자로부터 점유하게 하였다는 증거 같은 것이 있어야 할 것입니다.

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하지만 그 동안 102호(이 사건 부동산) 관리비를 낸 자료만 보더라도 객관적인 점유상태는 파악이 가능할 것이라서 위에서 설명한 것 같은 증거들을 (진실 여부는 논외로 치더라도) 지금에 와서 만들기는 쉽지 않을 것입니다.

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유치권 조사방법은 먼저 신고내용을 입수하여 공사의 내용과 세목 등을 파악하고 이를 기초로 이해관계이자 탐문, 현장조사 등을 통하여 성립여부에 대한 판단을 해야 할 것입니다.

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